こんばんは！西浦です。
今日のブログは、～売主様編～
【売主様が老人ホームなどの福祉施設に入居されている場合の注意点について】です。
不動産をご売却される際、売主様が老人ホームなどの福祉施設に入居されている場合は、
代理人をたて、売却委任状をいただければ、代理人の手続きで不動産の売却を行うことが可能です。
売主様の本人確認は必要になるので、弊社担当や司法書士が売主様にお会いし、
売主様がご本人である確認はもちろん、不動産を売却する意向や意思能力などの確認をさせていただきます。
売主様が重度の認知症だった場合など、
本人確認の際に、意思能力が無いと判断された場合は、不動産売却が出来なくなります。
その際には後見人制度を利用して、後見人をたてていただくという選択肢もありますが、
弁護士が後見人になった場合は、不動産売却が難しくなります。
不動産を売却する際の税金については、ざっくり書くと、
不動産を購入した当時の価格よりも高い金額で売却する場合、
所有期間が５年以内の場合はその利益に対して約４０％。
５年を超えているとその利益に対して約２０％が課税されます。
当時の購入価格が分からない場合は、基本的には売却価格の５％を当時の取得費と計算しますので、
例えば、４,０００万円で不動産を売却した場合は、当時の取得金額は２００万円となり、
ざっくり計算で３,８００万円の約２０％、約７６０万円が税金となります..。ひどい話ですね。
ただし、居住用として住んでいる物件や、住まなくなって３年後の年末までに物件を売却すれば、
３,０００万円までの利益については非課税になります。
これが、いわゆる居住用不動産の３,０００万円控除になります。
この、物件に住まなくなって。というのは、老人ホームなどの福祉施設に入居することも含まれます。
怪我などの入院で、ご自宅に戻るご予定があれば、
居住用不動産の３,０００万円控除を利用できる可能性がありますが、
福祉施設に入居して３年後の１２月３１日を過ぎてしまうと、
居住用不動産の３０００万円控除は利用できなくなります。
そのため、居住用不動産の３,０００万円控除を利用するためには、
住まなくなってから３年後の年末までに不動産を売却する必要があります。
ただ、相続空き家の３,０００万円特別控除もありますし、
他にも土地・建物の売却に関しては、様々な特例があります。
豊明市の不動産売却は、３５年以上営業しているグレイス不動産が全てサポートします。
信頼していただけましたら、今までの実務経験を基にいろいろな提案をいたしますので、何でもご相談ください。
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西浦 秀章（にしうら ひであき）
宅地建物取引士/２級ファイナンシャルプランニング技能士/相続診断士
住宅ローンアドバイザー/定借プランナー/不動産キャリアパーソン
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