こんにちは!西浦です。

豊明市内や近隣の名古屋市緑区・大府市は、

地形的に隣地や道路との間に高低差があるお土地が多いです。

販売価格が相場より安く設定されているお土地は、前面道路が狭かったり、

土地に高低差があり、建物を建てる際に造成費用がかかる可能性が高いです。

お土地をお探しのお客様にとって、造成費用は悩みの種。

造成費用によっては、ご購入を見送られることも少なくありません。

グレイス不動産のホームページに掲載している物件情報では、
●高低差があるので、多額な造成費用がかかります。
●がけ条例に該当しているため、建築会社さんに現地を確認していただくことをおすすめします。

など、補足をつけて記載しています。

その中で、今日は、お土地をお探しのお客様から、

【がけ条例】って何ですか?というお話をよくいただきますので、

ざっくりとお話しします。

 

まず、

傾斜が30度を超える傾斜地で、高低差が2m以上あるものを、

地形や形状に関わらず、【がけ】と呼んでいます。

その名の通り、転がり落ちそうな坂もがけですし、

画像のように、よう壁などの垂直な工作物があり、

隣地との段差が2m以上ある場合も同様です。

実は、この高さが2m以上あるがけは、けっこう住宅街の中でも目にします。

で、

近くに高さが2m以上ある【がけ】があると、

がけが崩れた際、がけの上下にある建物の安全を守るため、

【がけ条例】※愛知県でいうと、愛知県基準条例第8条 が設けられており、

がけの近くに建物を建てる場合は、

がけの高さの2倍以上、がけから距離を離す必要があります。

 

例えば、がけの高さが2mとすると、

がけの上にあっては、がけの下端から。

がけの下にあっては、がけの上端から。

4m以内の範囲が、がけ条例の適用範囲となります。

 

文字にすると分かりにくいので、参考図面をご覧ください。

要は、高低差の2倍の距離分、建物を離して

がけ崩れした場合の被害を防ぐ。という意味です。

ただ、

土留めやコンクリートで造られたよう壁が

強固で崩れる恐れがなく、安全上支障がない。

または、安全上問題があっても、補強や再構築などで、建物の安全性が確保できれば、

がけの近くでも、建物が建てられます。

 

基本的に高さが2mを超えるよう壁をつくる場合には、

建築確認申請を提出することが義務付けられています。

何らかの理由で、建築確認申請や、施工後の検査を受けてないよう壁は、

安全性に問題あり。と指摘を受けることがあります。

土留めやよう壁の安全性については、自治体によって考え方が少し違うのですが、

豊明市では基本的に、一級建築士さんに、よう壁の安全を判断していただくことになります。

 

そのため、あるハウスメーカーの建築士さんが

このよう壁では、再構築しなければ建物が建てられない。

という判断だった土地でも、

ある工務店の建築士さんの判断で、よう壁をそのまま利用して建物を建てた事例もよくあります。

 

ご参考までに、がけ条例に該当しなくても、下の画像の右手にある間知ブロックや、

昔からある石積みよう壁などは、ハウスメーカーさんより強度不足と判定され、

土留めの再構築を求められることがよくあります。

その場合は、多額な造成費用が必要になります。

 

また、

がけ上に建物を建てる場合、がけ条例の適用範囲内でも

がけ下から30度の角度(安息角と言います)に基礎杭を深く入れて建物を建てる方法もありますし、

よう壁が建築予定の土地内にあるか、隣地のものなのか。でも、

工事の内容が変わります。

 

ただ、がけ条例に関わらず、敷地内や隣地との間に高低差がある場合は、

造成費用がかかる可能性が高くなるので、

建築会社さんに、現地を見ていただくことをおすすめします。

 

当然、弊社のような不動産会社でも、おおよその造成費用は感覚的に分かりますが、

建築計画、建物の構造、規模、重さや建築会社によっても、

数百万円単位で造成費用が変わります。

 

そのため、高低差があるお土地をご検討される際は、

資金計画に大きな影響が出る可能性がある、土留めやよう壁について、

建築会社さんによ~く現地を確認していただき、見積りを取っていただくことをおすすめします。

 

ご参考になれば幸いです。

 

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グレイス不動産株式会社
西浦 秀章(にしうら ひであき)
宅地建物取引士/2級ファインナンシャルプランニング技能士
住宅ローンアドバイザー/定借プランナー/不動産キャリアパーソン
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