こんにちは！西浦です。
豊明市内や近隣の名古屋市緑区・大府市は、
地形的に隣地や道路との間に高低差があるお土地が多いです。
販売価格が相場より安く設定されているお土地は、前面道路が狭かったり、
土地に高低差があり、建物を建てる際に造成費用がかかる可能性が高いです。
お土地をお探しのお客様にとって、造成費用は悩みの種。
グレイス不動産のホームページに掲載している物件情報では、
●高低差があるので、多額な造成費用がかかります。
●がけ条例に該当しているため、建築会社さんに現地を確認していただくことをおすすめします。
など、補足をつけて記載しています。
今日は、お土地をお探しのお客様から、
【がけ条例】って何ですか？というお話をよくいただきますので、
ざっくりとお伝えします。
まず、
傾斜が３０度を超える傾斜地で、高低差が２ｍ以上あるものを、
地形や形状に関わらず、【がけ】と呼んでいます。
その名の通り、転がり落ちそうな坂もがけですし、
画像のように、よう壁などの垂直な工作物があり、
隣地との段差が２ｍ以上ある場合も同様です。
実は、この高さが２ｍ以上ある【がけ】は、けっこう住宅街の中でも目にします。
で、
近くに高さが２ｍ以上ある【がけ】があると、
がけが崩れた際、がけの上下にある建物の安全を守るため、
【がけ条例】※愛知県でいうと、愛知県基準条例第８条 が設けられており、
がけの近くに建物を建てる場合は、
がけの高さの２倍以上、がけから距離を離す必要があります。
例えば、がけの高さが２ｍとすると、
がけの上にあっては、がけの下端から。
がけの下にあっては、がけの上端から。
４ｍ以内の範囲が、がけ条例の適用範囲となります。
文字にすると分かりにくいので、下の図をご覧ください。
要は、高低差の２倍の距離分、建物を離して
がけ崩れした場合の被害を防ぐ。という意味です。
ただ、
土留めやコンクリートで造られたよう壁が
強固で崩れる恐れがなく、安全上支障がない。
または、安全上問題があっても、補強や再構築などで、建物の安全性が確保できれば、
がけの近くでも、建物が建てられます。
原則 高さが２ｍを超えるよう壁をつくる場合には、
建築確認申請を提出することが義務付けられています。
何らかの理由で、建築確認申請や、施工後の検査を受けてないよう壁は、
安全性に問題あり。と指摘を受けることがあります。
土留めやよう壁の安全性については、自治体によって考え方が少し違うのですが、
豊明市では建築をする一級建築士さんに、よう壁の安全を判断していただくことになります。
そのため、あるハウスメーカーの建築士さんが
このよう壁では、再構築しなければ建物が建てられない。
という判断だった土地でも、
ある工務店の建築士さんの判断で、よう壁をそのまま利用して建物を建てることができた。という事例もよくあります。
ご参考までに、がけ条例に該当しなくても、下の画像の右手にある間知ブロックや、
昔からある石積みよう壁などは、ハウスメーカーさんから強度不足と判定され、
土留めの再構築を求められることが多いです。
その場合は、多額な造成費用が必要になります。
また、
がけ上に建物を建てる場合、がけ条例の適用範囲内でも
がけ下から３０度の角度（安息角と言います）に基礎杭を深く入れて建物を建てる方法もありますし、
よう壁が建築予定の土地内にあるか、隣地のものなのか。でも、
工事の内容が変わります。
ただ、がけ条例に関わらず、敷地内や隣地との間に高低差がある場合は、
造成費用がかかる可能性が高くなるので、
建築会社さんに、現地を見ていただくことをおすすめします。
弊社のような不動産会社でも、おおよその造成費用は感覚的に分かりますが、
建築計画、建物の構造、規模、重さや建築会社によっても、
数百万円単位で造成費用は変わります。
そのため、高低差があるお土地をご検討される際には、
資金計画に大きな影響が出る可能性がある、土留めやよう壁について、
建築会社さんによ～く現地を確認していただき、見積りを取っていただくことをおすすめします。
がけ条例については、『正直不動産』第１７巻にも掲載されていますので、ご参考になさってください。
 |
詳しくは『正直不動産』第17巻 75ページ～「がけ条例」 ☞こちら |
©大谷アキラ・夏原武・水野光博 / 小学館「ビッグコミック」連載中
グレイス不動産の公式ＬＩＮＥでやり取りできます！
ご登録お待ちしています♪
営業：西浦 秀章（にしうら ひであき）
￣￣￣￣￣￣￣￣
宅地建物取引士
２級ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士
住宅ローンアドバイザー
定借プランナー
不動産キャリアパーソン
〒470-1126 豊明市三崎町高鴨５－５
（Ｂ＆Ｄドラッグストア豊明店向かい）
定休日：水曜日
TEL：0562-93-6910
FAX：0562-92-69028-) 『営業西浦の不動産コラム』も更新中♪
