公簿売買と実測売買について

こんちには東です。
皆様が不動産取引をなさる際の大切なことや気を付けることを書いていきます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

今回は売買の手法で【公簿売買と実測売買】という手法について書きます。

【公簿売買と実測売買】について
不動産取引の実務では、土地の売買契約を締結する際、、
引渡しまでに売主様のご負担で土地の測量を行っていただくことが多いです。

このとき、法務局に登記されている敷地面積（公簿面積）と、
測量によって実際に測定された面積（実測面積）との間に差異が生じることがあります。

例えば、登記簿上は１５０平米とされていた土地を売買契約したものの、
測量の結果、実際の敷地面積が１５５平米であると判明する、というケースです。

これは、法務局に登録されている面積や、現在敷地にある境界杭の位置が、
必ずしも正確であるとは限らないためです。測量を行うと、杭の位置がずれていたり、
面積が大きく増減することもあります。

一般的に、すべての境界杭が確認でき、かつ過去10年以内に測量された測量図が存在する場合は、
面積が大きく変動する可能性は低いといえます。一方で、境界杭がなく、測量図も存在せず、
隣地との境界も不明確な土地では、法務局に登録されている面積と実測面積が大きく異なることが多くあります。

また、古い測量図が存在しても、当時の測量技術では精度が十分でないこともあり、
そのような場合には改めて測量を依頼するのが一般的です。物件調査の状況によっては、
売り出す前に測量を実施することもあります。

土地売買契約の締結にあたっては、「公簿売買」もしくは「実測売買」のいずれを適用するかを決めて契約を行います。

● 公簿売買
登記簿に記載された敷地面積（公簿面積）をもとに売買価格を決定する方法です。
契約後に測量を行って実測面積が増減したとしても、売買価格を変更しない。

● 実測売買
実際に測量して確定した面積（実測面積）をもとに売買価格を決定する方法です。
測量の結果、公簿面積と実測面積に差があった場合、その差に応じて売買代金を増減します。

実測売買を選択する場合には、あらかじめ差異が生じた際の対応について契約書で明確に取り決めます。

例として
実測面積が公簿面積と１平米以上異なる場合は、その差に応じて金額を清算する
実測面積が公簿より５平米以上減少した場合には、契約を解除できる
などです。

グレイス不動産では、後々トラブルがおきないように、不動産を販売する際や売買契約前に
弊社提携の測量士に依頼をし、現況測量を行い、境界杭の有無や公簿面積との差異、
越境物の可能性など、事前に調査をいたします。その調査結果をもとに、
先に測量を行っていただいた方が良いか、公簿売買にしても大丈夫かをご提案いたします。

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